La comunitat de veïns pot prohibir l’activitat de lloguer turístic
L’article 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal habilita a les juntes de les comunitats de veïns a prohibir l’activitat de lloguer turístic amb el vot favorable de les tres cinquenes parts del total de propietaris que, alhora, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.
L’accés a l’habitatge a Espanya s’ha convertit en un problema que les forces polítiques, amb estratègies més o menys intervencionistes en el mercat del lloguer residencial, estan intentant resoldre. En aquest context, aquests darrers anys el lloguer turístic ha tingut un impacte creixent. Algunes zones de diverses ciutats es veuen particularment afectades per aquest fenomen, el qual genera molèsties i malestar entre els veïns.
En la pràctica, la regulació del lloguer turístic no recau únicament en els poders públics. Les juntes de les comunitats de propietaris, fent ús de les seves competències, poden adoptar acords i prohibir l’exercici d’aquesta activitat. És llavors quan sorgeix la qüestió de quina majoria és necessària per aprovar l’acord.
Propietat Horitzontal
El Reial Decret llei 7/2019 va introduir com a excepció l’article 17.12 a la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal. Aquest article esmena la regla general segons la qual la modificació dels estatuts d’una comunitat de veïns ha de ser acordada per unanimitat. Així, ara només caldrà el vot favorable dels tres cinquens del total dels veïns que representin els tres cinquens de les quotes de participació per aprovar l’acord que limiti o condicioni l’exercici de l’activat de lloguer turístic.
La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, en la seva resolució número 2893\2023 de 21 de desembre, va recórrer a la interpretació que ja havia fet anteriorment d’aquest precepte, en el sentit que, el fet que la norma parli de “limitar”, no n’impedeix la prohibició. D’altra banda, els tribunals havien interpretat aquest precepte amb diferents resultats.
El Tribunal Suprem, en les sentències números 1232/2024 i 1233/2024, de 3 d’octubre, ha resolt aquesta qüestió establint un criteri clar d’interpretació: emparant-se amb l’article 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal, les Comunitats de Propietaris poden adoptar, per doble majoria de tres cinquens, un acord que prohibeixi completament l’activitat de lloguer turístic en un habitatge.
Sense obstacles constitucionals
Són diversos els arguments que sostenen aquesta conclusió.
En primer lloc, cal assenyalar que no hi ha cap impediment constitucional d’acord amb la interpretació de l’article 33 de la Constitució Espanyola. La prohibició d’ús dels elements privatius ja havia estat declarada conforme a la Constitució. A més, impedir l’ús del lloguer turístic “no altera el contingut essencial del dret de propietat”.
En segon lloc, quan al·ludeix als criteris interpretatius tradicionals establerts a l’article 3.1 del Codi Civil, el Tribunal Suprem va més enllà de l’exegesi gramatical, fixant-se també en el “per què” i “per a què” va ser dictada la norma (interpretació teleològica).
Interpretació semàntica i teleològica
En relació al criteri semàntic, el Tribunal adverteix que la llei preveu dos supòsits diferents: “condicionar” té menor intensitat i “limitar” té un major abast. Res no impedeix que la limitació de l’activitat pugui fer que aquesta acabi sent prohibida. Per a reforçar aquesta tesi, el Tribunal fa referència tant al Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española com al Diccionario Panhispánico del Español Jurídico. A més, el Tribunal entén que no tindria sentit que el legislador fes servir els termes “limitar” i “condicionar” de manera redundant, “i no per a ampliar les possibilitats que ofereix l’article 17.12 de la Llei de propietat horitzontal”.
Respecte de la interpretació teleològica, el Tribunal Suprem recorre al preàmbul del Reial Decret llei 7/2019 i conclou que l’esperit i finalitat de la norma propícia la interpretació que la limitació no exclou la prohibició, i que la voluntat del legislador és favorable al lloguer residencial enfront del lloguer turístic. Així doncs, condicionar o restringir el lloguer turístic no soluciona la problemàtica de l’accés a l’habitatge.
Observacions del Tribunal Suprem
Per últim, el Tribunal fa dues observacions d’ordre pràctic. D’una banda, considera les molèsties i perjudicis que pot generar l’activitat del lloguer turístic. D’altra banda, posa de manifest que exigir la unanimitat per validar un acord que prohibeixi aquesta activitat equivaldria a fer-la impossible, ja que n’hi hauria prou amb el vot en contra del propietari del pis afectat. En aquest últim cas, a més, és probable que la comunitat de veïns imposi condicions que facin inviable el lloguer turístic, cosa que faria augmentar la litigiositat.
Comentari d’Osborne Clarke
En conclusió, les sentències abans esmentades resolen a favor de les comunitats de veïns enfront els interessos particulars dels propietaris. Una vegada aplanat el camí des del punt de vista jurídic, queda per veure amb quina freqüència recorren les comunitats de veïns la possibilitat de prohibir el lloguer turístic. Així mateix, com que es tracta d’una qüestió controvertida que pot augmentar la conflictivitat social, també s’haurà d’estar atent a les iniciatives polítiques en aquest àmbit.